Bài viết cập nhật theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2024
Nhiều người bán một căn nhà, cho thuê vài phòng trọ hay sang nhượng một mảnh đất vẫn lo phải thành lập doanh nghiệp mới được làm. Thực tế pháp luật có phân biệt rõ: kinh doanh bất động sản thì phải lập doanh nghiệp, còn một số trường hợp thì không. Bài viết nêu đúng các trường hợp đó và nghĩa vụ đi kèm.
Hai điều cần phân biệt ngay:
- Không phải thành lập doanh nghiệp không có nghĩa là không phải nộp thuế. Luật ghi rõ vẫn phải kê khai nộp thuế.
- Yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ nay không còn. Điều kiện về vốn đã đổi sang cách tính khác.
Nguyên tắc chung
Tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo pháp luật về hợp tác xã, và phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Đây là nguyên tắc, và hai khoản tiếp theo mới là ngoại lệ.
Trường hợp thứ nhất: cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ
Tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Cũng tại Điều 9, Luật giao Chính phủ quy định việc xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Vì vậy con số cụ thể nằm ở nghị định hướng dẫn chứ không nằm trong Luật, và có thể được sửa đổi theo từng thời kỳ. Trước khi kết luận trường hợp của mình có thuộc diện quy mô nhỏ hay không, cần đối chiếu với nghị định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.
Trường hợp thứ hai: bán, cho thuê không nhằm mục đích kinh doanh
Tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hai nhóm sau không phải tuân thủ các quy định của Luật này, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế:
- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh.
- Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.
Đây là trường hợp phổ biến nhất trên thực tế: người dân bán nhà đang ở, chuyển nhượng đất của gia đình, hoặc cho thuê một phần nhà. Các giao dịch này nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Cũng tại khoản 4 Điều 9, có một nghĩa vụ đi kèm mà nhiều người bỏ qua: trường hợp cá nhân bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo khoản 5 Điều 44 của Luật này.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khác
Tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Nghĩa là môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản đi theo quy định riêng, không được vận dụng ngoại lệ quy mô nhỏ ở trên.
Điều kiện về vốn nay tính thế nào
Quy định vốn pháp định 20 tỷ đồng theo pháp luật cũ không còn. Tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo bảng dưới đây, đồng thời phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.
| Quy mô sử dụng đất của dự án | Vốn chủ sở hữu tối thiểu |
|---|---|
| Dưới 20 ha | Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư |
| Từ 20 ha trở lên | Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư |
Trường hợp doanh nghiệp cùng lúc thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án, cho toàn bộ các dự án. Cách tính này chặt hơn quy định vốn pháp định cũ, vì vốn phải tương ứng với quy mô thực tế của dự án chứ không phải một con số cố định.
Không, vì đó là bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh theo khoản 4 Điều 9. Nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế, và hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực.
Phải xét theo quy mô. Nếu dưới mức quy mô nhỏ do Chính phủ quy định thì không phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ cần kê khai nộp thuế. Nếu vượt ngưỡng thì thuộc diện kinh doanh bất động sản và phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Không. Kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó có môi giới, thuộc khoản 5 Điều 9 và bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, không có ngoại lệ quy mô nhỏ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15, hiệu lực từ ngày 01/8/2024: Điều 9, khoản 5 Điều 44.
Để lại một bình luận