Công trình nào phải có giấy phép xây dựng và cách xử lý giấy phép đã cấp theo luật cũ

Bài viết cập nhật theo Luật Xây dựng 2025 số 135/2025/QH15, hiệu lực từ ngày 01/7/2026

Khi một đạo luật xây dựng mới thay thế đạo luật cũ, câu hỏi thực tế nhất của chủ đầu tư luôn là công trình của mình có phải xin giấy phép xây dựng không, và giấy phép đã cấp theo luật cũ có còn giá trị không. Bài viết tổng hợp quy định hiện hành về hai nội dung này.

Nguyên tắc chung

Tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn. Tại khoản 1 Điều 43, giấy phép xây dựng gồm ba loại: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; và giấy phép xây dựng có thời hạn.

Các trường hợp không phải có giấy phép xây dựng

Tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, các nhóm công trình sau không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do người có thẩm quyền theo quy định quyết định đầu tư xây dựng.
• Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, xác định theo quy hoạch đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận phương án tuyến.
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ và công trình cấp IV

Tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 được miễn giấy phép xây dựng, với điều kiện không nằm trong một trong các khu vực sau:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Sửa chữa, cải tạo công trình

Tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, được miễn giấy phép xây dựng nếu nội dung sửa chữa, cải tạo đáp ứng đồng thời các điều kiện: không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng; không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực; bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Xử lý công trình đã có giấy phép hoặc đã được thẩm định theo luật cũ

Tại Điều 95 Luật Xây dựng 2025 quy định các trường hợp chuyển tiếp như sau:

Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 95, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng được thành lập trước ngày 01/7/2026 không phải chuyển đổi hình thức tổ chức quản lý dự án. Tại khoản 7 Điều 95, hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, và chỉ áp dụng quy định của Luật Xây dựng 2025 khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Tại khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, hai điều kiện đầu tiên để được cấp giấy phép xây dựng là công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, và phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn. Đây cũng là hai nội dung hồ sơ hay bị trả về nhất, nên nên kiểm tra trước khi nộp thay vì chờ cơ quan cấp phép chỉ ra.