Giấy tay trong giao dịch nhà đất, liệu có nên?

Hiện nay, trong các giao dịch đối với nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hay vẫn gọi chung là các giao dịch về nhà đất thì hình thức mua bán nhà đất viết tay vẫn rất phổ biến trong dân cư. Người thì do không hiểu biết về các quy định pháp luật, người thì chủ quan, người khác lại hiểu rõ mua bán viết tay là không hợp pháp nhưng vì nhiều lý do (ngại thủ tục, tránh nộp thuế, …) vẫn chấp nhận.

Xem thêm: Các hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Từ đây có thể dẫn đến nhiều hệ quả xấu trong quá trình sử dụng nhà đất và dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh ngoài ý muốn gây thiệt hại nặng nề và đôi khi mất trắng cho một bên trong giao dịch. Nguyên nhân của tranh chấp từ giấy tờ mua bán giấy tay chủ yếu là vì lợi ích. Tại thời điểm mua, giá trị nhà đất không đáng kể, tuy nhiên qua thời gian lại tăng theo cấp số nhân hoặc do mua từ người bán không có quyền sở hữu đối với nhà đất dẫn đến thiệt hại vừa mất tiền vừa không có đất. Chẳng hạn như mua đất của hộ gia đình nhưng lại chỉ được sự đồng ý của chủ hộ mà không phải tất cả các thành viên đã thành niên của hộ hoặc mua đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ được sự đồng ý của người chồng hoặc vợ,…

Để người đọc phần nào nhận thức rõ hơn hệ lụy xấu từ việc mua bán nhà đất bằng giấy tay và lợi ích của việc tuân thủ các quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch về nhà đất, Tư vấn Nhật Hướng sẽ làm rõ một số vấn đề sau:

• Quy định của pháp luật đối với điều kiện về hình thức của hợp đồng khi thực hiện các giao dịch về nhà đất.
• Hệ quả của việc không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Quy định của pháp luật đối với điều kiện về hình thức của hợp đồng khi thực hiện các giao dịch về nhà đất

Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 , quy định về hình thức đối với các giao dịch về nhà và đất như sau:

Loại giao dịch	Điều kiện về hình thức	Thời điểm có hiệu lực của giao dịch
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất	Phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản; (bắt buộc)	Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản	Được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (không bắt buộc)
Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại	Phải được công chứng hoặc chứng thực (bắt buộc)	Thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
– Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; – Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước – Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư – Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức – Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở	Được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (không bắt buộc)	Do các bên thỏa thuận Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng

Hệ quả từ giao dịch nhà đất bằng giấy tay

Bộ luật dân sự 2005 quy định: Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định. Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự 1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. 2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Từ 03 quy định trên tại Bộ luật Dân sự 2005, ta có thể thấy các hợp đồng về nhà đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật có thể bị tuyên bố vô hiệu. Và khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tức, bên mua phải trả lại nhà đất, giá trị nay đã tăng giá trị rất nhiều, bên bán phải hoàn lại nguyên số tiền ban đầu, nay đã ảnh hưởng vì lạm phát. Tuy nhiên, nhà đất thì vẫn còn đó, có khả năng đòi, còn về người mua, một khi tiền đã trao tay, lấy lại liệu có dễ…

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Ngọc Diệp

(Khuyến nghị: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật và chủ trương của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Người dùng khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)